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Pourquoi certains considèrent que l'OPCI est l'avenir de la SCPI ?

Investir en OPCI, c’est opter pour un placement plus sécurisé comparé aux SCPI : c’est l’avis de certains investisseurs avisés. Les organismes de placement collectif immobilier ou OPCI proposeraient en effet un avenir meilleur que les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier. Est-ce réellement le cas, et sur quel aspect de l’actif ? Lumière sur ces deux produits en vogue, les placements modernes du marché de la pierre-papier.

Les SCPI sont les aînées des OPCI

Ces actifs ont été conçus il y plus d’une cinquantaine d’années. Les toutes premières SCPI ont fait leur apparition vers les années 1960. Elles ont été commercialisées dans le but de permettre aux particuliers d’investir dans la pierre en cotisant avec d’autres investisseurs.

La composition d’une SCPI intègre donc l’immobilier à 100%. Ce qui rend assez difficile la revente des parts. La pierre est en effet moins liquide que les valeurs mobilières et les actifs financiers. Il faut donc attendre une certaine période avant de pouvoir trouver un investisseur entrant, en particulier en ce qui concerne les SCPI à capital fixe. Celles-ci se revendent sur le marché secondaire de gré à gré, mais en fonction de plusieurs paramètres :

- la typologie du support : un bien exploité à titre de logement ou dans le cadre d’une activité professionnelle

- le rendement : il est mesuré suivant le TDVM d’une part et le TRI d’autre part. Le taux de distribution sur valeur des marchés (TDVM) est évalué chaque année. Le TRI qui est le taux de rendement interne en revanche prend en compte les performances de la SCPI sur plusieurs années.

- la renommée de la société de gestion (volume des actifs sous gestion, capitalisation, chiffre d’affaires, expérience)

- le prix appliqué par l’investisseur sortant. Pour les SCPI à capital fixe, ce dernier fixe lui-même le prix à la cession.

C’est en fonction de ces paramètres que l’investisseur entrant va décider s’il rachètera ou non la SCPI proposée.

En revanche, pour les SCPI à capital variable, leur revente sur le marché de seconde main est organisée par la société de gestion. L’investisseur sortant n’a donc pas l’avantage de décider librement du prix de la part de son actif à céder, à la différence des SCPI à capital fixe comme détaillé plus haut.

Les OPCI sont une version réétudiée et corrigée des SCPI

Ce sont ces points faibles de la SCPI qui ont été corrigés dans les OPCI. La revente des parts est ainsi rendue plus liquide avec une composition revue de l’actif.

Ainsi, les OPCI ont toujours vocation à exploiter la pierre qui est le principal élément-clé du produit. En plus de l’immobilier, qui occupe 60% de l’actif, les OPCI y injectent des valeurs mobilières et des liquidités. C’est pourquoi, on les appelle des placements hybrides. On y trouve par exemple des obligations et des actions. Ce sont ces valeurs mobilières qui donnent lieu à une meilleure liquidité : ainsi, le rachat est possible à tout moment.

Par ailleurs, il y a toujours risque de perte en capital, que ce soit pour un placement en OPCI ou en SCPI. Ceci, bien que les risques soient mutualisés de par la nature même de l’actif. Toutefois, prendre le temps de choisir la meilleure société de gestion ainsi que le produit le plus performant sur le marché réduira éventuellement ces risques. À garder en tête que ce ne sont pas les critères principaux à mettre en avant dans le choix du produit : il faut en effet sélectionner celui qui correspond le plus à ses attentes ainsi qu’à sa situation sur différents domaines

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